近日，記者走訪(fǎng)省城多個(gè)小區發(fā)現，機動(dòng)車(chē)進(jìn)出口的擋桿、小區主干道兩旁、電梯轎廂內外都被各種各樣的廣告占領(lǐng)。

　　“我們小區住宅樓電梯內都掛著(zhù)廣告，但廣告收入有多少我還真不清楚，小區里也沒(méi)見(jiàn)到有關(guān)廣告收入數額、具體去向等信息的公示?！奔易∑疥?yáng)路天璽花園的徐女士說(shuō)，自己入住該小區三年多了，電梯里的廣告一年四季不間斷且常常更新，但廣告收入、去向等情況作為業(yè)主他們并不清楚。

　　家住濱河西路長(cháng)島國際的李先生說(shuō)，自己居住的1號樓里有四個(gè)單元八部電梯，近幾年來(lái)電梯口和電梯間突然多出了廣告，有六七個(gè)廣告位，經(jīng)常更換廣告內容，也不清楚是誰(shuí)來(lái)更換。隨后，記者在該小區里隨機采訪(fǎng)了其他幾位業(yè)主，他們均稱(chēng)對小區的廣告收入、最后流向哪里并不是很清楚。

　　記者走訪(fǎng)中發(fā)現，幾乎每棟高層建筑電梯里都掛有或多或少的商業(yè)廣告，內容涉及餐飲、汽車(chē)、娛樂(lè )等多個(gè)領(lǐng)域?！盎丶揖偷贸俗娞?，在電梯轎廂的小空間里，廣告更容易引起注意，效果非常好。凡是我們樓里電梯掛過(guò)的廣告，我都有印象?！毙炫空f(shuō)。

　　小區廣告年收益可觀(guān)

　　記者采訪(fǎng)了解到，小區電梯內廣告都是由物業(yè)公司和廣告公司對接，物業(yè)公司在電梯間懸掛廣告并沒(méi)有征得業(yè)主同意。

　　太原市學(xué)府街有個(gè)小區，一進(jìn)大門(mén)，擋車(chē)桿上的房地產(chǎn)廣告赫然入目，大門(mén)邊，社區燈箱上旅游公司的廣告十分醒目。不光是這些，進(jìn)出的門(mén)閘、社區飲水機、不到四平方米的電梯間里都掛上了廣告，內容包括了商店促銷(xiāo)，健身以及理財信息等。

　　小區物業(yè)公司的工作人員告訴記者，由于物業(yè)公司已經(jīng)收取廣告公司廣告牌的入場(chǎng)費，廣告經(jīng)營(yíng)的事兒物業(yè)就不再過(guò)問(wèn)了，至于入場(chǎng)費究竟是多少，他表示并不方便透露。

　　記者電話(huà)聯(lián)系到一家廣告公司。一名工作人員表示，小區電梯間廣告費的價(jià)格取決于小區位置等因素，每部電梯每年的廣告價(jià)格在900元至1500元間。一個(gè)擁有50部電梯的中等規模小區，如果按照每部電梯內兩幅框架廣告算，一年廣告收入約50萬(wàn)元。

　　多數物業(yè)擅自做主

　　小區的公共收益，是指小區物業(yè)服務(wù)公司利用小區公共部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益。除了電梯廣告外，還包括戶(hù)外廣告、公共區域的停車(chē)位收益、公共區域內租賃的攤位收益等。

　　小區廣告收入用到哪兒了？面對記者的詢(xún)問(wèn)，多數物業(yè)公司避而不談。晉祥物業(yè)公司長(cháng)島國際物業(yè)管理處工作人員表示，“廣告收入算是小區多種經(jīng)營(yíng)的一部分，垃圾清運、電梯維保、樓道、地下車(chē)庫等的水電費，小區道路的照明等，這些費用單靠業(yè)主們交的物業(yè)費根本不夠?！痹摴ぷ魅藛T告訴記者，小區廣告收入基本都用來(lái)維護小區公共設施以及給物業(yè)工作人員發(fā)工資。

　　采訪(fǎng)中記者發(fā)現，物業(yè)公司不公布公共區域廣告收益已是普遍現象。雖然一些物業(yè)公司工作人員表示，電梯廣告費用主要用于補貼物業(yè)管理的費用，也用作小區內相關(guān)設施的經(jīng)費。但這樣的說(shuō)辭并不能得到一些業(yè)主認可，“我們每季度都交物業(yè)費、垃圾費、電梯費的，大修基金也早已交過(guò)了，不存在‘補貼’一說(shuō)吧？”徐女士表示。

　　收支明細應當定期公布

　　小區公共收益管理不規范，大多出現在尚未成立業(yè)委會(huì )的小區。多年從事物權研究的張棟律師表示，在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )的小區，在事先沒(méi)有約定的情況下，部分物業(yè)公司可以代表小區和廣告公司簽約并收取廣告費等。一般而言，一部電梯一年廣告費為2000元至3000元不等。根據有關(guān)規定，物業(yè)公司需要半年公布一次公共收益的收入和支出明細，沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區缺乏對物業(yè)公司的有效監督。

　　物業(yè)公司是否有權使用物業(yè)管理費？張律師解釋?zhuān)飿I(yè)公司可以使用部分公共收益，因為，物業(yè)公司收取公共收益、維持小區秩序時(shí)，付出了勞動(dòng)，一般情況下，公共收益的25％歸物業(yè)公司所有，75％歸所有業(yè)主所有。部分物業(yè)公司因為虧損，使用公共收益維修小區道路、路燈等，可視為和業(yè)主分享了公共收益。

　　廣告收益屬業(yè)主所有

　　根據《中華人民共和國物權法》相關(guān)規定，小區的公攤面積屬于全體業(yè)主，任何未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的利用公攤區域做廣告的行為均構成違法。

　　張律師告訴記者，小區業(yè)主的共有財產(chǎn)收益、公共場(chǎng)地的收益，都應該屬于小區所有業(yè)主的公共收益，應該由業(yè)主共同享有、共同管理。這其中包括小區的外墻廣告收益、電梯廣告收入等。

　　根據《物權法》第73條規定，利用小區區劃內的公共場(chǎng)所、公共設施，如樓梯間、電梯間等設施所支付的廣告費用，在沒(méi)有約定或者約定不明時(shí)，歸全體業(yè)主所有。該律師表示，物業(yè)公司不能將小區廣告收益占為己有，但可以跟所有權人、廣告公司事先約定收取一定的廣告管理費用，小區內廣告帶來(lái)的收益，經(jīng)業(yè)主授權后物業(yè)公司可以有權管理，用于對小區公共設施的建設維修。

　　如何擋住物業(yè)越權

　　法律法規為何擋不住“管家”物業(yè)越權？張律師認為，業(yè)主擁有小區公共區域的所有權、使用權、收益權和處置權，但是由于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，所有權就流于“人人所有，又人人沒(méi)有”的情況，物業(yè)在缺乏約束和監督的情況下，越權成了普遍現象。要想維護業(yè)主權益，首先要依法成立業(yè)主委員會(huì )。

　　教育出版社小區6年前在房管局備案成立了業(yè)委會(huì )。業(yè)委會(huì )主任告訴記者：“小區小，廣告收益少，兩部電梯廣告收益每年4800元，基本用在小區綠化和日常開(kāi)支?！庇浾咴陂T(mén)口看到了5月份的開(kāi)支單，每一筆賬都清清楚楚。在業(yè)主王先生看來(lái)，比起沒(méi)有業(yè)委會(huì )之前，小區環(huán)境好多了。

　　雖然《物權法》規定小區公共區域的收益應當歸全體業(yè)主所有，但在實(shí)際生活中，由于大多數小區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)業(yè)主法律意識不強，物業(yè)將公共區域的收益情況隱瞞而不告知業(yè)主,并私自支配這筆收益費用,已經(jīng)成了普遍現象，許多業(yè)主對該部分收益的去向并不清楚?！贬槍@種情況，張棟建議，業(yè)主可以通過(guò)三種途徑來(lái)維護自己的合法權益。

　　一是盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )對公共區域的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監督，同時(shí)決定該部分收益的具體用途。二是向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴、舉報，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)公司的行為進(jìn)行處罰、糾正。三是聯(lián)合業(yè)主直接向人民法院起訴，請求公開(kāi)共有部分的使用和收益情況，或者請求對公共區域的收益進(jìn)行分配。

　　同時(shí)政府應加大對物業(yè)公司的監督和指導，鼓勵小區合法成立業(yè)委會(huì )，當業(yè)主的權益受到侵害時(shí)，引導業(yè)委會(huì )合法維權。很多小區業(yè)主表示，現在小區里的住戶(hù)大多相互不認識，個(gè)人公信力很難得到認可，因此很難組織業(yè)主大會(huì )，進(jìn)而選出業(yè)委會(huì )，而大多數業(yè)主也只是考慮物業(yè)服務(wù)是否到位，很少人去考慮小區廣告收益問(wèn)題。

　　小區公共收益存在監管空白

　　從目前行業(yè)現狀來(lái)看，小區公共收益主要來(lái)自三大塊：小區內的廣告、停車(chē)場(chǎng)收費、租賃的攤位收益。記者了解到，物業(yè)公司是否公布廣告收益、公布的收入費用與實(shí)際的是否一致、如何接受業(yè)主監督等，目前還是空白。

　　張律師表示，按照現有的政策，如果小區內已經(jīng)成立了業(yè)委會(huì )，公共收入由業(yè)委會(huì )代管，無(wú)業(yè)委會(huì )的小區則由物業(yè)公司代為管理，具體由誰(shuí)支配需要召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì )，由全體業(yè)主投票決定，代管方需要向業(yè)主公示賬目。然而，對于不少業(yè)主而言，上述收入卻變成一筆“糊涂賬”，有些業(yè)主甚至從不了解相關(guān)信息。而且在與物業(yè)公司的交涉過(guò)程中，業(yè)主之間本身猶如一盤(pán)散沙，在重大決策上很難達成一致，因此業(yè)委會(huì )的角色舉足輕重。但現實(shí)情況是，業(yè)委會(huì )的成立和運作面臨重重困難。

　　根據住建部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿(mǎn)兩年的，可以通過(guò)該物業(yè)所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　雖然成立業(yè)委會(huì )的政策門(mén)檻并不高，但由于多數業(yè)主權利意識不高，在成立過(guò)程中往往缺少組織者和發(fā)起人，加上開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司害怕業(yè)委會(huì )成立后會(huì )發(fā)動(dòng)業(yè)主維權從而損害其既得利益，往往會(huì )加以阻攔，所以即便在經(jīng)濟發(fā)達城市，擁有業(yè)委會(huì )的小區占比并不高。

　　解決目前物業(yè)監管空白，應在現行的監管制度上，建立一套對物業(yè)、業(yè)委會(huì )的有效監管制度，同時(shí)通過(guò)政策鼓勵更多小區成立業(yè)委會(huì )，讓業(yè)委會(huì )更好地為業(yè)主謀取利益。